AVM’lerin gitgide yaygınlaşması ile birlikte kiralamalarda özellikle ortak gider bedel- lerinin tahsili yönünden kira sözleşmesinin tarafları ve bağımsız bölüm mülk sahipleri arasında uyuşmazlık çıkabilmektedir. Ancak bu konuyu şüphede bırakmayacak kadar net yasal düzenlemeler bulunmakta olup bu düzenlemelerin ve kanunun ilgili maddele- rinin titizlikle incelenmesi ve uygulanması gereklidir.
AVM’ler çok çeşitli ve kompleks yapılar ol- duğundan bazen AVM’lerin her bir bağımsız bölümünün mülk sahibi farklı olabilmekte, bazen ise bağımsız bölümlerin birkaçının mülk sahibi aynı kişi olmasına rağmen geri- ye kalan bağımsız bölümlerin mülk sahipleri farklı kişiler olabilmektedir. Bilindiği üzere AVM’nin sürekliliği için en önemli gelir kay- nağı ortak gider bedelleridir. Ortak gider bedelleri AVM’nin ortak kullanım alanlarının giderlerine harcanmaktadır, bunlar genel olarak ortak alanların elektrik, su, ısıtma-so- ğutma giderleri ile güvenlik, temizlik gibi gi- derlerden oluşmaktadır. Ortak gider sorum- luluğunda bir mağazanın kiraya verildiği ihtimalde kira sözleşmesinde aksi kararlaştı- rılmadıkça kiracının bu giderlerden sorumlu olduğuna şüphe bulunmamaktadır. Ancak bir AVM içerisinde boş olan mağazaların da bulunduğu ihtimalde o AVM’nin sürek- liliğinin sağlanabilmesi için ortak giderle- rinin karşılanması ve sorumlulardan tahsil edilmesi gereklidir. Bu noktada Kanunen yapılan düzenleme ile AVM mağazalarının henüz kiralanmadığı ihtimalde o mağazanın ayrı bir mülk sahibi var ise o mülk sahibinin ortak gider paylaşımına katılması gerektiği düzenlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 72; “Top- lu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat malikleri- nin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tara- fından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bü- tün kat malikleri tarafından karşılanır.” Ka- nun maddesinde açıkça ortak giderlerden kat maliklerinin yani AVM bünyesinde de her bir mağazanın mülk sahibinin sorumlu olduğu açıkça yazılıdır. Zaten Kanunen as- len sorumlu mülk sahibi olmasına rağmen kira sözleşmelerinde bu sorumluluk kira- cıya devredilmektedir. Bu doğrultuda bir AVM’de boş olan bir mağaza var ise ortak gider yönünden o mağazanın ayrı bir mülk sahibi var ise o mülk sahibi sorumlu olup eğer kira sözleşmesiyle bu yükümlülük ki- racıya devredilmişse de kiracı sorumlu ol- maktadır. Bu sayede aslında AVM’nin ortak gider yönünden tahsilatlarının devamlılığı ve her mağazanın ortak gider paylaşımına katılımı sağlanmaktadır.
Sonuç olarak; ortak gider yönünden kira- ya verenlerce talep edilecek bedeller her bir mağazanın boş veya kiralanmış olması durumuna göre farklılık arz etmektedir. Özellikle kiraya verenler açısından AVM yönetimi bünyesinde ortak gider tahsilat kabiliyeti mağazaların farklı bir mülk sa- hibi bulunması durumunda hiçbir zaman aksamamakta, bu durum da AVM’nin iş- leyişinin ve sürekliliğinin devamı açısından son derece önem arz etmektedir. Son za- manlarda AVM’ler bünyesinde bu konuda artarak devam eden ihtilafın çözümü açık- ça Kanunda yazılıyken ve şüpheye yer bı- rakmayacak şekilde düzenlenmişken halen uyuşmazlıkların bulunması da hayret veri- cidir. Zira bir mağazanın ayrı bir mülk sahi- bi bulunmaktaysa ancak o mağaza henüz kiralanmadıysa ve boş duruyor olsa dahi mülk sahibinin ortak gider paylaşımına ka- tılması gereklidir. Bu yönden AVM’lerdeki ortak gider tahsilatı ve sorumluluğu ile il- gili uyuşmazlıkların nihai çözüme ulaşması açısından KMK m.72’nin uygulanmasının ve bilinirliğinin arttırılmasında fayda oldu- ğuna şüphe bulunmamaktadır.