AYD Başkanı Nuri Şapkacı, 2025’in ekono- mik dalgalanmalarla geçen zor bir yıl oldu- ğunu belirterek, 2026’da AVM sektörünün odağında güven ortamının güçlendirilme- si, dijitalleşme yatırımlarının hızlanması ve sürdürülebilirlik adımlarının derinleşmesi gerektiğini vurguluyor. Şapkacı, “Kira tar- tışmalarına takılmadan, üretim ve satışları artıracak yapıcı çözümlere odaklanmalıyız” diyor.
2025 yılı ekonomik dalgalanmalar ve değişen tüketici alışkanlıklarıyla geçti. AYD olarak genel anlamda AVM sektörünü nasıl değerlendiriyorsunuz?
Türkiye genelinde yaklaşık 450 AVM bulunuyor. 2026 yılında brüt kiralanabilir alanları toplamı yaklaşık 204.500 m2 olan 6 AVM açılması planlanıyor. Bu AVM’lerin yer alacağı şehirler İstanbul, Ankara, Muğla ve Elâzığ. Son 2 yılı değerlendirdiğimizde; AVM ve perakende sektörleri, 2024 yılının son çeyreğinde başlayan aşağı yönlü trendin 2025’te daha da belirginleşmesiyle birlikte, adet satışlardaki ve buna bağlı perakende cirolarındaki düşüşle karşı karşıya kaldı. Pandemi sonrası ertelenmiş talebin devreye girmesiyle, enflasyonun çok üzerinde artış gösteren perakende ciroları; enflasyonu düşürmeye yönelik önlemler ve ekonomideki soğuma etkisiyle reel daralma sinyalleri vermeye başladı. Satış ve cirolardaki gerilemeye ek olarak artan işletme maliyetleri de AVM’leri zorluyor. Kira artış oranlarındaki kısıtlamalar, ticari gayrimenkullerde sosyal konuttan bile daha korumacı düzenlemeler, artan enerji ve işçilik maliyetleri, mevzuat yükümlülükleri ve pazarlama giderlerinin tamamen yatırımcının üzerinde kalması; kârlılık marjlarını daraltıyor ve yatırımcıların finansal manevra alanını kısıtlıyor. Bunlar hem yeni AVM yatırımlarının hem de mevcut merkezlerde yenileme ve modernizasyon projelerinin ertelenmesine yol açıp büyüme dinamiklerini zayıflatan faktörler. Tüm bu unsurlar krediye erişimin de zorluğu sebebiyle uzun vadede hem alışveriş turizmi gelir potansiyelinde hem de istihdamda kayıplara neden olabilir.
- Türkiye’de yeni AVM yatırımları doygunluğa yaklaştı deniyor. Buna rağmen bazı bölgelerde yeni projeler devam ediyor. Sizce önümüzdeki dönemde yatırım eğilimleri hangi yönde ilerleyecek?
2026 yılında açılışları planlanan AVM’lerin inşaatları büyük oranda pandemi öncesinde başladı. Oluşan olağan dışı koşullar sebebiyle geçici bir süre duran inşaatlar artık tamamlanıyor. Altı AVM’nin çoğu böyle bir süreçten geçti. Öncelikle yatırım iştahının yanlış değerlendirilmemesi için bu notu düşmekte fayda var.Türkiye’nin genç ve dinamik nüfusu, güçlü AVM altyapısı, çeşitlenen tüketim alışkanlıkları ve stratejik coğrafi konumu, uluslararası markalar açısından ülkemizi cazip bir pazar haline getiriyor. Diğer yandan, ekonomik koşullardaki dalgalanmalar ve mevzuat uygulamalarındaki değişkenlik, yatırımcıların uzun vadeli planlamalarında daha temkinli hareket etmesine neden olabiliyor.
- Kira düzenlemeleri, yatırımcı–kiracı ilişkilerinde zaman zaman gündeme geliyor. Bu konuda nasıl bir denge kurulmalı sizce?
Mevcut kira sözleşmelerinin uzatma süresi yatırımların önünde önemli bir engel oluşturuyor. Bugün bir mağazayla yapılan 5 yıllık kira sözleşmesinin feshi için sözleşme süresine ek olarak 10 yıl daha beklenmesi zorunluluğu, yatırımcı hareketliliğini sınırlandırıyor. Bu tür bir uygulamanın gelişmiş ülkelerde bulunmaması, ülkemizde sözleşme serbestisinin korunmasının ne denli önemli olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.Sektörde sağlıklı ve sürdürülebilir yatırımların hayata geçirilebilmesi için yalnızca ekonomik istikrar değil, aynı zamanda uluslararası standartlara uygun, yatırımcıyı güvence altına alan bir düzenleyici çerçevenin oluşturulması elzemdir. Bu kapsamda; ticari gayrimenkul tanımının mevzuatta net şekilde yapılması, ticari kira rejiminin konut kira rejiminden ayrıştırılması ve sözleşme serbestisinin korunması, yeni yatırımların önünü açacak kritik adımlar olarak öne çıkmaktadır.
- Sürdürülebilirlik artık sektörün temel gündemlerinden biri. AYD olarak enerji verimliliği, atık yönetimi ve yeşil bina konularında nasıl çalışmalar yürütüyorsunuz?
Dünyamızın ve ülkemizin içinde bulunduğu iklim krizi nedeniyle de sürdürülebilirlik hayati bir önem taşıyor. Bu bağlamda AVM’lerin de sürdürülebilirlik adımlarını çok hızlı atması gerekiyor. Geçen yılın sonlarında ilk adımlarını attığımız sürdürülebilirlik raporunun ana eksenine iklim değişikliği, yatırımcı talepleri, değişen yasal düzenlemeler, mega trendleri ve tüketici beklentilerini aldık. Sektör paydaşları ile yapılan görüşmeler sonucunda Türkiye AVM Ekosistemi/sektörel sürdürülebilirlik yol haritasını oluşturduk. Ek olarak Akademetre iş birliğiyle hayata geçirilen AVM Sürdürülebilirlik ve Enerji Endeksi, AVM’lerdeki enerji tüketimi, karbon salınımı ve sürdürülebilirlik performansını ölçülebilir ve hesap verebilir hale getiriyor.
- Dijitalleşme ve veri analitiği, AVM yönetiminde önemli bir dönüşüm başlattı. Bu süreci Türkiye’deki alışveriş merkezleri nasıl değerlendiriyor?
Dijitalleşme ve veri analitiğini Türkiye’deki AVM’ler için stratejik bir dönüşüm alanı olarak değerlendiriyoruz. Dijitalleşme, sürdürülebilirlik ve standardizasyonla birlikte sektörün temel önceliklerinden biri hâline geldi. AVM yönetimleri artık yalnızca fiziksel operasyonlarla değil, veri odaklı karar mekanizmalarıyla da performanslarını ölçüyor ve geliştiriyor. AYD’nin düzenli olarak yayımladığı AVM Endeksi gibi göstergeler, ciro, ziyaretçi sayısı ve metrekare verimliliği gibi verileri analiz ederek hem sektörün genel eğilimlerini hem de yatırımcı stratejilerini yönlendiriyor. Dijital altyapıların ve veri analitiğinin şeffaflık, operasyonel verimlilik ve müşteri deneyimi açısından büyük katkı sağlıyor; kiracı yönetimi, kampanya planlaması ve ziyaretçi trafiği analizinde dijital araçlar artık vazgeçilmez. Ancak tüm bu süreçlerin yüksek yatırım maliyeti, standart eksiklikleri ve regülasyon belirsizlikleri nedeniyle bazı zorluklar da içeriyor.
Türkiye’deki AVM’ler dijitalleşme ve veri analitiğini sürdürülebilir büyüme ve rekabet avantajı için zorunlu bir dönüşüm olarak görüyor; sektör bu yönde önemli adımlar atsa da, dijital altyapı yatırımlarının yaygınlaşması ve düzenleyici çerçevenin netleşmesi, sürecin hızını belirleyecek en önemli faktörler arasında yer alıyor.
- Gen Z’nin beklentileriyle yaşça büyük ziyaretçilerin alışveriş alışkanlıkları oldukça farklı. AVM’ler bu farklı profillere aynı çatı altında nasıl hitap edebilir?
Alışveriş merkezleri artık yalnızca alışveriş yapılan yerler değil; farklı kuşakların sosyal, kültürel ve günlük yaşam ihtiyaçlarına hitap eden çok yönlü yaşam alanlarına dönüşüyor. Bu dönüşümde, Z kuşağının teknolojiye entegre, hızlı ve deneyim odaklı yapısıyla; daha büyük yaş gruplarının konfor ve hizmet odalı beklentilerinin bir arada karşılanması önem kazanıyor.
Son beş yıldaki değişimlere baktığımızda kategori dağılımlarında çok büyük bir değişim olmadığını görüyoruz. Bununla birlikte, daha detaylı incelediğimizde yeme-içme kategorisinde yukarı doğru bir trend olduğunu söylemek mümkün. Bu trend, bölgesel bazda AVM’nin konumuna ve müşteri kitlesine göre değişiklik gösterebiliyor. Yeme-içme kategorisi ortalaması Türkiye genelinde yüzde 8’ler civarında iken bazı bölgelerde, konuma ve hedef kitlenin taleplerine bağlı olarak bu oran yüzde 10-20’lere çıkıyor. Hatta kimi AVM’lerde yüzde 30’a ulaşıyor. Bir diğer dikkat çekici değişim ise eğlence branşında gözlemleniyor. Toplamda bakıldığında bu branşta da büyük bir değişiklik yok gibi görünse de çocuk ve gençlere yönelik eğlence ve oyun alanı metrekarelerinin arttığını görüyoruz. Bu durumun toplamda büyük fark yaratmamasının sebebi ise aslında sinema alt branşına ayrılan alanların eskisine nazaran önemli ölçüde küçülmüş olması.
Önümüzdeki dönemde AVM’lerde alışverişin yanı sıra iş ve yaşamı destekleyen fonksiyonların artacağını öngörüyoruz. Özellikle co-working alanları, sağlık ve wellness hizmetleri, lojistik ve hızlı teslimat noktaları ile eğitim ve deneyim odaklı girişimlerin AVM karmalarına entegre olması bekleniyor. Böylece AVM’ler, sadece alışveriş değil; çalışma, sosyalleşme ve günlük yaşam ihtiyaçlarının karşılandığı çok yönlü merkezlere dönüşmeye devam edecek.
- Son olarak, 2026 yılı için AYD’nin öncelikli hedefleri neler olacak? Dernek olarak yeni dönemde hangi alanlara odaklanmayı planlıyorsunuz?
Sektörün bu zorlu dönemde ayakta kalması için AVM ve perakendecilerin el birliği içinde doğru stratejiler geliştirmeleri gerekiyor. Kira ve ortak alan gibi kısır tartışmalardan kendimizi sıyırıp üretimi, ihracatı, satışları ve ciroları nasıl artırırız; AVM’leri nasıl daha cazip hale getiririz gibi yapıcı soruların cevaplarını aramalıyız. Tüketicinin satın alma gücünün yükselmesi elbette belirleyici faktördür. Bununla birlikte markalarımızın rekabet gücünü artırmak için özellikle vergi avantajları ve finansmana erişim kolaylığı gibi kamu tarafından alınabilecek önlemleri konuşmalıyız.
Sadece Türkiye’yi değil, tüm dünyayı etkileyen belirsizlik ortamında, ticari gayrimenkul yatırımlarının başarısı ve devamlılığı için güvene, pozitif bakış açısına ve iş birliklerine ihtiyaç var. Kısıtlı olsa da elbette fizibilitesi doğru yapılmış, sağlıklı yatırımların hayata geçirilmesi; bunun için de ekonomik stabilitenin yanında uluslararası normların uygulanarak yatırımcı için güven ortamının sağlanması büyük önem arz ediyor. Öncelikle ticari gayrimenkul tanımının yapılması, ticari gayrimenkul kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması ve sözleşme serbestisinin korunması, yatırımların gerçekleşmesi için temel şartlardır.